不動産投資の利回りとは

表面利回り

投資用不動産の物件情報で表示されているのは一般的に表面利回りと呼ばれるものです。
表面利回りは次のように計算します

1年の表面利回り(%)= 1年分の家賃÷不動産取得価格×100

例えば、10戸のアパートを5千万円で購入。1戸当たりの家賃は5万円の場合、

5万円×12ヵ月×10戸÷5,000万円×100
=600万円÷5,000万円
=12%

年(表面)利回りは、12%となります。
この表面利回りには、費用を含んでいません。

実質利回り

物件取得には、登記費用や仲介手数料などの取得費用がかかり、家賃を維持・拡大していくためには、管理費用、修繕費用、固定資産税・都市計画税そして保険料などの運営費用がかかります。

物件情報の中には、これらの費用の一部が記載されていることがありますが、多くの場合運営費用も取得費用も考慮しない表面利回りのみの記載になっています。

これら費用を考慮して利回り計算したものが、実質利回りです。
実質利回りは次のように計算します。

1年の実質利回り=(1年分の家賃-1年分の運営費用)÷(物件取得価格+取得費用)

NOI(営業純収益)

家賃から運営費用を引いた純収益を営業純収益と言い、英語の頭文字を取ってNOI(エヌオーアイ)と言います。
NOIの正確な名称は、Net Operating Incomeです。
このことから、実質利回りのことをNOI利回りと言うことがあります。
NOI利回りのことをキャップレート(Cap rate)とも言います。

利回りの取り扱い方

実質利回り、さらにはローンの返済まで差し引いた手残りがどれくらいかで判断しますが、
1回通しでこのシミュレーションを行えば、自分が求める表面利回りが感覚的につかめるはずです。

投資判断に使う

利回りをどのように使うかというと、1次判断するときの基準として使います。
基準とするためには、あらかじめ自身の目標・リスク許容度を把握しておく必要があります。

利回りはどれくらいがいいのか?

物件の立地やグレードによってそのリスク、キャッシュフローなどがそれぞれ異なり、そのリスクをどれくらい許容できるかによるので、期待する利回りは人それぞれです。しかし不動産投資だけで考えると、魅力があるのは表面利回りで15~20%以上です。

また、投資判断の指標の1つにイールドギャップがあります。イールドギャップとは、投資利回りと長期金利との差のことを指しますが、不動産投資においては、不動産の利回りと借入金利の差のことを言います。

(例)1年間の利回りが15%、ローン金利が4%のとき、イールドギャップは11%です。

不動産投資入門者のバイブル(おすすめの本)となっている石原博光氏の「まずはアパート一棟、買いなさい![新版]」(2016 SBクリエイティブ)では、イールドギャップは12%以上無いときは、諦める勇気も必要だと述べられています。ですからこの例の場合は諦めるということになります。

他の投資と比較する時には、IRR(アイアールアール)を使います。
IRRは、内部収益率とも言われ、%で表します。投資期間内で得られたリターンを1年当たりに直したものです。
リターンを複利運用して再投資したときのリターンです。

Excelでは、「IRR関数やXIRR関数」を使って簡単に計算することができます。

注意点

(1)他人が出した利回りを鵜呑みにしない
表面利回りは、満室を想定した家賃であったり、現実の家賃相場とかけ離れた家賃設定だったりします。自分で調査して計算できるようになりましょう。慣れてくると1次判断の時には感覚で計算できるようになります。

(2)利回りだけでは判断できない
利回りを投資の基準にはしますが、これだけで判断はできません。
空室率や下落率を予測したり、長期の修繕費用を見込んだり、ローンの返済額・納税まで含めてキャッシュフロー全体を見る必要があります。

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