不動産投資の利回りとは

表面利回り

投資用不動産の物件情報で表示されているのは一般的に表面利回りと呼ばれるものです。
表面利回りは次のように計算します

1年の表面利回り(%)= 1年分の家賃÷不動産取得価格×100

例えば、10戸のアパートを5千万円で購入。1戸当たりの家賃は5万円の場合、

5万円×12ヵ月×10戸÷5,000万円×100
=600万円÷5,000万円
=12%

年(表面)利回りは、12%となります。
この表面利回りには、費用を含んでいません。

実質利回り

物件取得には、登記費用や仲介手数料などの取得費用がかかり、家賃を維持・拡大していくためには、管理費用、修繕費用、固定資産税・都市計画税そして保険料などの運営費用がかかります。

物件情報の中には、これらの費用の一部が記載されていることがありますが、多くの場合運営費用も取得費用も考慮しない表面利回りのみの記載になっています。

これら費用を考慮して利回り計算したものが、実質利回りです。
実質利回りは次のように計算します。

1年の実質利回り=(1年分の家賃-1年分の運営費用)÷(物件取得価格+取得費用)

NOI(営業純収益)

家賃から運営費用を引いた純収益を営業純収益と言い、英語の頭文字を取ってNOI(エヌオーアイ)と言います。
NOIの正確な名称は、Net Operating Incomeです。
このことから、実質利回りのことをNOI利回りと言うことがあります。
NOI利回りのことをキャップレート(Cap rate)とも言います。

利回りの取り扱い方

投資判断に使う

1次判断するときの基準として使います。
基準とするためには、あらかじめ自身の目標・リスク許容度を把握しておく必要があります。

利回りはどれくらいがいいのか?

12%を求める人もいれば、6%で充分な人もいて、物件の立地やグレードによってそのリスク、キャッシュフローなどがそれぞれ異なり、そのリスクをどれくらい許容できるかによるので、期待する利回りは人それぞれということです。

注意点

(1)他人が出した利回りを鵜呑みにしない
表面利回りは、満室を想定した家賃であったり、現実の家賃相場とかけ離れた家賃設定だったりします。自分で調査して計算できるようになりましょう。慣れてくると1次判断の時には感覚で計算できるようになります。

参考記事:

(2)利回りだけでは判断できない
利回りを投資の基準にはしますが、これだけで判断はできません。
空室率や下落率を予測したり、長期の修繕費用を見込んだり、ローンの返済額・納税まで含めてキャッシュフローを見たりする必要があります。

参考記事:

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