今は不動産投資を始める時期か(2020年1-3月)

今は不動産の買い時かどうかというと、
1、価格が高い・割高感がある
2、ローンが厳しい

昨年来、金融機関が不動産に対する融資を厳格化しているので自己資金が2-3割無いとローンの借入ができない。初期費用は別。

という状況から、
初期投資の少なく始めることができ、キャッシュフローをすぐに生み出すという
不動産投資のメリットは今は薄れている状況です。
したがって、基本は待ち(様子見)と思います。

ただし、不動産はアンテナを張っておいて、良い物件が出たら買ってよいです。
大勢の人が狙っているので、自分の投資基準を設定し、どのような調査をするのかを決めておき、情報が入ったらすぐに買付証明を出せるよう準備しておきましょう。

この記事では、今の割高感を確認してみたいと思います。

不動産の価格推移

福岡市の公示と基準値地価平均の推移を調べてみました。

高いと言われる今でも、バブル絶頂の頃と比較するとの半分まで戻した程度なのです。

ファンドバブルと言われる2006-8年頃は、地価だけを見ると、全然大した変化はありません。
実勢価格はもっと跳ね上がってたはずですが、一部の物件だけだったのだと思います。

バブルと比べると地価はまだ上昇しそうに思えますが、不動産の評価方法が確立された今、バブルのようになにもないところに
値段が付くような価格になることはないのかと思います。歴史は繰り返すので、絶対ないとは言い切れませんが。

キャップレート

次にREITのキャップレートの推移をみてみます。

キャップレートとは、期待利回りのことです。%で表します。
期待利回り=NOI÷投資価格という関係です。
売買価格が100万円でNOIが5万円とすると、キャップレートは5%ということになります。
NOIが5万円でキャップレートが10%の場合、売買価格50万円となり
キャップレートが3%とすると、売買価格は166.7万円となるわけです。

キャップレートが低いほど、リスクが低く、不動産の取引価格は高くなり、
キャップレートが高いほど、リスクも高く、不動産の取引価格は低くなるということです。

2006-2020福岡平均Caprate

株式会社ICHI キャップレートマップより引用
https://www.ichi-kk.jp/market/index.html

この表は福岡の住居系REITのキャップレートの推移です。直近のキャップレートは5%を下回ってきています。
今はリーマンショック直前のファンドバブル期並みになっており、割高と言えそうです。

REITに組み込まれている物件と個人投資家が投資対象とする物件とでは、規模やお金の面で違いがあるので単純比較できませんが、REITで代われるリスクの低い物件のNOI利回りで5%なのだから、個人で投資する時はこれ以下の物件に投資するのは無しだなぁという基準にはなるかと思います。

不動産投資への融資

日本銀行によると個人の大家業向けの融資残高は23兆円を超えるまでになっています。以下の図は個人不動産投資家への融資残高の推移です。

平成27年ころから平成30年まで融資残高は増え続けましたが、2018年(平成30年)の夏から秋にかけて、TATERUと西京銀行、カボチャの馬車とスルガ銀行の問題が発覚して以降、金融機関が一斉に不動産投資向け融資の貸出基準を厳しくしたことで増加は止まりました。しかし残高自体は減っていません。

金融庁は投資用不動産への融資に対する引き締めを行うべく動き始めています。
金融庁が公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、不動産投資家は賃料減額・大規模修繕を考慮して計画(事業計画)を立て、中長期的なリスクを想定し損失が発生し、資産が減る可能性があることを認識することが求められます。今後、個人の大家さんも金融機関からは一経営者としてより厳しく見られていくかもしれません。ただ、金融機関にも経営を見れる人材も不動産を見れる人材も不足しているとも聞きますので、状況は変わらない可能性もあります。

今後どう動くべきか

金融機関によって融資の姿勢は変わるかもしれませんが、大家さんの経営能力は必要になると思います。

人口減少、高齢社会も進み、街もコンパクトになっていきそうです。個々人の多様性も広がってきました。ちょっと前までの画一的なお部屋・家屋ではもう戦えません。すでに良い物件と悪い物件ごとの差が大きくでてきています。誰もが認める好物件はすぐに買い手が付き、まして割安で手に入れるというのはかなり難しいです。
だから、仕入れと維持管理の能力+マーケティング力で不動産に価値を付けていく人が生き残っていくのではないかと思います。

今、不動産価格は割高です。焦って買うことは禁物です。
株式投資の神と言われるウォーレン・バフェット氏も高い時には買わずに暴落するのを待つ、と言っています。

基本的に今は、次の景気の変化(暴落の時)を待ち、今は、知識と現金を蓄え力をつける時期と考えると良いと思います。ただし不動産はいつ良い物件に出会うかわからないし、変化のときは誰にもわからないので物件を探し続けましょう。

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