不動産投資の節税は嘘?本当?

不動産投資の節税は嘘?本当?

不動産投資会社が宣伝するときに『節税』という言葉を使用しています。よく見かける節税方法は、その時は税金を節約できたとしても、結局あとでしわ寄せがくる方法が多く次のようなパターンです。

  • 1.赤字が出ても給与所得と通算できて税金が戻ってくる
  • 2.減価償却分が節税になる

もし給与所得者が節税を目当てに不動産投資を始めようと思っているなら、不動産投資はやめておきましょう。今回は、その理由を節税を売りにした営業広告例を使用して解説します。相続対策中の高齢者ターゲットの節税ネタは別の機会にまとめたいと思います。

(実例)給与所得者の節税

実際に不動産投資会社の広告に掲載されていた内容を使用して、確認します。

①会社勤めで年収は800万円のAさん。
年収 × 税率 =所得税・住民税
800万円 × 税率=約90万円

②Aさんが不動産投資をすると
(給与不動産所得) × 税率 = 所得税・住民税
(800万円200万円) × 税率 = 約50万円 40万円減税!

社会保険料など省略されていますが、所得税・住民税の金額はだいたい合っているので、全体の現金の変化を見てみます。

年収800万円のとき、社会保険料は約120万円、所得税・住民税は約90万円で、手元に残る現金は590万円となります

一方、不動産投資で200万円の赤字が出た場合、年収が600万円に下がりますが、所得税・住民税が50万円となります。手元に残る現金は432万円です。

40万円の節税にはなりましたが、Aさん全体のキャッシュフローを見ると158万円のマイナスということになります。

1年目に限っては、初期費用や税金の影響で損失が発生することもありますが、2年目以降も不動産所得のマイナスが続くということは、不動産がみなさんの給与や貯蓄を食いつぶしているということです。

節税は嘘ではありませんが、全体を見ると損をすることもあります。
全体のキャッシュフローを作るなど、とにかく自分の資産を守るには自分の頭を使うことが大事です。

減価償却費を考慮してみる

例に使用している広告では、中古のワンルームマンション(1Kもあり)を販売しています。
もしかしたら、200万円の損失がすべて減価償却費相当だとすると、現金は出ていかないため手元に残る現金は630万円になり節税メリットがあると言える可能性が出てきます。

200万円の減価償却費から、取得した物件の価格建物を推定したいと思います。
仮に築10年のRC(鉄筋コンクリート)造、家賃10万円とすると
現時点での耐用年数は、47年―(10年+10年×0.2)=35年となり、

建物の取得価格 = 減価償却費 × 耐用年数とすると
減価償却費:200万円×耐用年数:35年分=7,000万円の建物代になります。1R(ワンルーム)で7,000万円は70㎡80㎡あればともかく、非現実的な価格ですので減価償却費相当を100万円と再設定することにします。

すると建物価格は3,500万円(それでも高いですが)です。そして、手元に残る現金は530万円となります。何もしないときよりお金は減ります。

計算を簡単にするために土地や付属設備はないものとして計算しています。

減価償却の節税効果については、現金の支出がない費用で、手元に現金を多く残すことができます。短期間でローン返済を大きく上回る額を償却できるなら効果ありです。

ローン返済や売却を考慮

最後に全体のキャッシュフローを投資前後で比べてみます。

※消費支出は、総務省が行っている家計調査(2019年11月分)による二人以上世帯の平均

投資後の残高を見れば差が明らかです。ただし1年後だけの結果ですので、実際に投資を行う際には2年目以降もキャッシュフローを作って判断することになります。

まとめ

今回お伝えしたかったのは
節税効果には本当と嘘があるけれど、節税を目当てに不動産投資をしないほうがいいということです。

ついでに示された数字は、自分で根拠を確かめてから信じるようにしましょう。
そして税金の相談は税理士さんにしてください(法律で決まっています)。

投資は自己責任です。しっかり知識武装して臨みましょう!

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