投資用不動産の探し方と仲介業者との交渉方法(その1)

投資用不動産の探し方と不動産仲介業者との交渉方法について複数回に分けて解説。今回は1回目。

インターネットの不動産情報サイト

数多ある不動産情報サイトは、条件を決めて隈なくチェック。

投資用不動産・賃貸不動産として、まとまった不動産情報があるのは次のサイト。
楽街、健美家、LIFUL HOMES、atohome、不動産ジャパン・福岡の場合はふれんず、不動産連合隊など。

ポータルサイトへの物件登録は、不動産屋さんが人手とお金をかけて行っている。両手を取るために、自社だけで囲い込み表に出すことなく売買が成立している会社もあれば、売り物件情報は他の宅建業者に回しているところもある(代わりに、土地情報などをもらう)。1人~数人の不動産屋さんは、恐らく1-2つのポータルサイトに登録しているのみ。
登録するのもかなりの手間がかかる。

世の中には不動産の探す方法は出尽くしているの基本掘り出し物はないという前提で考える。
しかし、不動産屋のことを千三つ屋と呼ぶように、そもそも不動産で運命の物件と出会える確率はかなり低い。そんなものだと割り切って、習慣のように探す。相場観も養われる。

サイトの使い方・物件の選び方

事前に定めた基準で物件を探す。
基本は、地域・金額・広さ・構造で絞り込み探す。
利回りは当てにならない。かなり甘めの満室想定になっていることあるので
自分で家賃を引きなおす。(問い合わせをしてレントロールももらう)

ポータルサイトは売買価格だけでなく、その地域の周辺相場もチェックする。
あくまで募集賃料。成約賃料ではないので注意が必要。時期によっては大きな差が出る。

SUUMOの見える賃貸経営
HOMESの賃料設備相場チェッカー

などで家賃相場チェック。
ただし、福岡含む地方都市は情報が少なく新築に偏りあるので、
中古物件の適正な相場ではないことが多い。
(その地域に詳しい不動産業者さんに聞くのがベター)

入居者のイメージを持つ

不動産投資は経営。
人が減ってくる、都市はコンパクトになってくる。賃貸物件の勝ち負けははっきりとしてくる(すでに二極化)。
経営力必須。ただ作って売るだけ、不動産会社任せでは厳しくなると思う。

みんなが狙わない物件(入居者像を思い描けない)を変えられればいい。
住む人は一人、戸数にもよるが住人はマジョリティ(多数派)から集める必要はない。
また、人が減るなら一人で何か所も使ってもらう。民泊とかサブスクとかがそう。

関連記事:サブスクと不動産

自分の経験や交友、趣味などからアイデア出してみると面白い。
他業種でも新しい仕組みは収集しておくこと。

不動産の種類

不動産の種類についての注意点。戸建への投資を検討している場合は、新築・中古戸建だけでなく、土地も探すこと。
土地の中には古家ありとなっていることがある。そのままでは使えない物件だが、コスト掛けずにリフォーム・リノベできればお宝物件に代わる。

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