IRRをわかりやすく解説、Excelで簡単に計算

IRRは、投資判断や管理に使う指標で、「投資で得られた収益の正味現在価値(NPV)をゼロにする割引率のこと」です。が、ピンときません。

そこで、不動産投資初心者に向けてIRR(内部収益率)をわかりやすく解説し、excelで簡単に計算する方法を紹介します。

ExcelでIRRを出す

早速、IRRをexcelで計算してみます。

10,000円の出資で不動産投資を行い、下表のような収入(手残り)が得られるときのIRRを出してみます。5年後に取得価格と同じ金額で売却。

IRRをわかりやすくExcelで計算

☝出資は、マイナス(お金が出ていく)

関数を挿入するボタンを押してIRRを選びます。

IRR関数の使い方2

IRR関数を使うと3.12%  という結果が出てきます。

IRR3.12%で増えるお金というのは、年金利3.12%の定期預金に同じ期間預けたときと同じ金額です。

不動産投資のIRRのズレ

次に、年利3.12%の定期預金のお金の流れを見てみます。

全期間のお金の増減を比較すると少しずれています。

先の不動産投資の場合は1,560円増でしたが、
定期預金の場合は1,658円増です。

ズレの原因は、不動産の収益は再投資を行わないので複利効果がないこと
(資本的支出は、一定の収益の増加にはなるとは限らない)。
IRRなるものは、同じ利回りで再投資することが前提になっているようです。

仮に収益を再投資して、複利効果が得られるとすると、
定期預金で得た利益と同額になるわけです。

不動産投資で得られた収益を複利で再計算すると次のようになりました。

1,658円が増えたことになり、定期預金の増加分と一致しました。

修正するならMIRR関数を使う

IRRは、あくまで投資判断するための指標、他の投資案件との比較に使うものなので、
IRRを理解して、同じ条件で比較するなら、緻密な計算は不要と考えます。

もし、厳密な計算をしたいのならば、excelでは「MIRR」関数を使ってください。

範囲はIRR関数と同じで、危険利率がプラスになった時の再投資の利回りを入力する欄です。



空欄でも結果は出ます。再投資を0.1%の定期預金で行うと、MIRRは2.95%になります。

まとめ

IRRは、投資判断・比較する時の指標。
IRRは、金利●%の定期預金で得られる利益総額と同じだという感覚を持つ。
不動産投資の場合、同じ案件に再投資しても複利効果が得られない。再投資の利回りを修正したいときはMIRRを使う。

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