年利回り7%不動産投資型クラウドファンディングはアリかナシか

ネット広告で年利回り7%、開始以来元本割れ無しという
不動産投資のクラウドファンディングの募集をみかけました。

仮に7%程度の利回り商品を探していたとしたら、という想像をしながら
この商品に投資するかどうかを検討してみました。
投資しないという結論に至ったのですが、その理由を書いていきます。
検討するときのヒントにしてください。

仕組み

まずは仕組み図にまとめてみました。

約28億円を投資して、商業施設跡の物件の9.5%の所有権を取得。
優先出資79.8%、劣後出資20.2%
優先出資の配当は7% ⇐ ここが今回の募集

賃貸想定利益も総投資額に対する7%
5年間

途中償還する場合は、営業者に買取希望の場合は3%+税の手数料
第3者に譲渡の場合は、1%の手数料とあります。
クーリングオフもあり

ホームページ上で確認できた情報のみで検討しています。
費用等が一切でていないなど不透明な部分が多いので、ざっくりと計算しています。

家賃:かなり高いけどあり得ない金額でもない

賃貸想定利益が総投資額の7%とだけ記載。

管理費用等営業費用は不明、
固定資産税(・都市計画税?)、火災保険は少なくとも発生。
仮に諸費用10%、営業報酬最大3%+税として、家賃は2.3億以上
持分2/21で2.3億円ということは、建物全体にすると年間家賃24.15億円

月家賃の坪単価は1.54万円程度
周辺相場は、商業施設で5-8千円程度。大型商業施設の福岡県平均が1.61万円。

農業加工等の平均販管費率は13%、製造業20%
https://www.chusho.meti.go.jp/koukai/chousa/keiei_sihyou/h11/07_b1.html
販管費が家賃のみだとしても、売上高は185億円(20%なら120億円)

売上も家賃もあり得ない金額ではないけど、規模・立地を考慮すると
かなり高く、【入居テナントの経営状況は調べておきたい】ところです。

また、建物内がどのようになっているのかが、わからなかったので
【現地視察はしておきたいです。入れてもらえないなら、せめて写真・動画は確認したい】です。

取得価格:高すぎる。

入居者の経営状況、家賃が固いなら、取得価格も高いのでしょうが、
REITに組み入れられている物件を、株式会社ICHIさんのポートフォリオマップを使って
用途は異なりますが、規模の比較的近い物件と比べてみることにしました。

REIT組み入れ物件の1万坪前後の評価額とCap rate

21分の2で28.6億円の取得価格だとすると、全体で300億円なわけです。
REIT物件の評価額と比べて、ちょっと異常です。

<ここまで来ても、まだ投資する気がある人は、
【資本回収ペースが他の投資と比べてどうかIRRなどを使って検証】してみてください。>
途中で本当に償還させてもらえるのであれば、3%払ってでも3-4年程度で売却するのがいいです。
ただ、何か理由を付けて、買い取ってくれない恐れもあります。
◆【契約書類は、すべて目を皿にして読みましょう。】

不透明な点が多い

最後にgoogleでも検索してみました。関わっている会社名や個人名すべてです。
不動産特定事業法や金融商品取引法に則って募集しているはずなので
あからさまにおかしなことはしていないと思いますが、
営業者と入居者と現所有者の関係が近い?同一資本?という心配材料がありました(仕組み図の薄橙色の部分)。同一でも法律上問題ないのだとしたら、【その母体の経営状況は要チェック】です。

それ以外にもネガティブな情報が多いです。
ということで、この投資はしない、という判断に至りました。

おわりに

安い投資ではないので念には念を入れて調査しましょう。

他の投資も同様ですが、わからない部分を自分の都合の
いいように希望的な解釈をして曖昧なまま投資を強行し、
それが致命傷になることがよくあるわけです。

不明な点、わからない点は、必ず徹底的に調べた上で納得してから
お金を出す・ハンコをつくようにしてくださいね。

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