不動産の物件調査<登記と地図>

登記と地図で物件調査

不動産取引を安全に行うために、公簿による事実関係・権利関係を把握することは必須です。

なかでも物件と権利関係の調査に不可欠な不動産登記簿と地図等について解説します。

不動産登記記録の調査

不動産登記とは、権利関係等を法務局の不動産登記記録(登記簿)に記載して公示することです。一筆の土地または一個の建物ごとに作成されます。

不動産登記記録の構成は次のようになっています。

不動産の物件調査:不動産登記記録の見方

登記の効力

登記には、仮登記と本登記があります。本登記には対抗力がありますが、仮登記には対抗力はありません(登記の順位を保全するだけ)。

登記には、公信力がありません。

対抗力:第三者に対して、自分の権利(所有権)を主張できること
公信力:登記記録を正しいと信じて、本当の所有者でない人と取引した人は必ずしも法的に保護されるわけではないということ。

登記に現れない権利

賃借権、使用貸借権、袋地通行権は、登記に現れないため、現地や面接によって調査します。

登記に現れている場合は、要注意です。

地図・公図などの調査

土地や建物の面積、位置関係(境界)や土地の形状を調査するために、法務局で地図などを入手し調査を行います。

地図(14条地図)

土地の区画(筆界)を明確にするための資料。土地の面積や距離,形状,位置の正確性が高い。地図から境界が復元できる精度があります。

登記所(法務局)で閲覧申請書を提出して取得します。

不動産登記法14条に規定されているので、14条地図とか法14条地図と呼ばれます。

公図

「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面で、おおよその土地の位置、形状、面積、土地の配列・隣地との関係等を表わすもの。正確性低い。

公図は、明治時代(地租改正時)に作成されたものが多く、現況と大きく異なることがある。

登記所(法務局)に備え付けられている。

不動産屋さんは、地図・公図を、「字図(あざず)」とも呼ぶ。

地積測量図

地積更正、分筆、合筆した土地に添付されるもの。

ほとんどが分筆

地積更生:登記と現況のずれを修正すること

分筆:一筆の土地を分けること

合筆:二筆以上の土地を統合すること

建物図面

建物の所在している位置、床面積が記載された図面。新築の表示登記時に添付される。位置や形状は確認できるが、建築図面ではないので、間取りや設備は確認できない。

地図や図面等の申請方法

地番を確認し、閲覧申請書に取得したい土地の地番、地図・公図番号を記入して申請します。

地番・地図番号等の確認方法は、

  • 土地を管轄する法務局に電話で照会(地番照会の問合せ先がホームページに掲載されています)
  • 法務局に置かれているブルーマップを閲覧して、地番、地図番号を確認

地図・公図・地積測量図の入手方法

パソコンで登記事項や地図等を確認する方法

登記情報提供サービス(一般財団法人民亊法務協会)では、パソコン上で確認できます。

地図等を確認する際の利用料金は、364円です。

閲覧できるのは、次の情報です。電子化されているものに限られます。(電子化されていない場合は法務局へ閲覧に行くしかないということ)

  • 不動産登記情報(全部事項)
    不動産登記情報(所有者事項)
  • 地図又は地図に準ずる図面
  • 土地所在図/地積測量図,
  • 地役権図面
  • 建物図面/各階平面図

閲覧申請同様に住所番号ではなく、土地の地番が必要です。

同サイト内に地番検索システムもあります。登記情報提供サービス 地番検索 (1)

例)弊社の所在(住所)は、博多駅前2丁目19番17号は、地番だと博多駅前2丁目218となります。

が、対応エリアが少なく、福岡県の場合は、北九州市、福岡市、久留米市、大野城市、太宰府市、糸島市のみです(2020年9月確認時)。

まだ、登記簿謄本・全部事項証明書や地図見たことのない人は、身内の所有している土地でや狙っている土地で、申請してみましょう。(一筆・一事件430円~600円のお金がかかります。)

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