借地借家に関する権利
借家に関して、造作買取請求権と家賃の増減請求権について取り上げます。
造作買取請求権
建物に付加された畳や建具など建物の使用価値を増大させるもの（客観的に便益を与えるもの）が対象です。建物から離れても価値のあるテーブルや椅子は対象外。
ただし、賃貸人（大家さん）が同意して設置した造作だけが認められます。入居者（賃借人）が無断で設置したものは買取請求できないのです。
また、建物の使用に客観的な便益を与えるものとなっているので、業種が限定されるような便益では該当しないようです。
造作買取請求権は任意規定なので、特約で排除することができます。実際に（実務上）は造作買取請求権を排除している契約が多いと思われます。
有益費償還請求権
建物の構成部分（一部）となる改良の費用で、建物の価値を客観的に増加させる支出が対象です。価値が今も残っていることも要件です。
請求されて支払う額は、賃貸人（大家さん）が、
「実際に賃借人が支払った金額」
あるいは「賃貸物件の価値の増加額」
のどちらか（安い方）を選択して決めることができます。
有益費償還請求権も任意規定なので、特約で排除することができます。
家賃（賃料）の増減額請求権
経済情勢の変動などによって家賃が不相当になったとき、また、近隣の同じような物件の家賃と比べて不相当となったときなどに、貸主も借主も賃料の増額や減額を請求できます。
賃料増減請求権を排除する特約は無効です。
家賃を増額しない特約は有効です。
減額しない特約は普通借家契約では無効ですが、定期借家契約では有効です。
借主に不利な契約はダメなんだな、と覚えておけば良いですね！
※記事の内容は執筆時点のものです。最新の法令や情報は各自ご確認ください。
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