区分所有法＜不動産に関する法令➄＞

区分所有法とは

今回は、FP技能士試験で出題される区分所有法について取り上げます。

区分所有法は、建物を区分した部分を所有する権利とその使用や管理の基本的なルールが定められた法律です。

分譲マンションなどの区分所有建物は、下図のとおり専有部分、共用部分と敷地から成り立っています。専有部分を所有する区分所有者は、区分所有権の他に共用部分の共有持分権、敷地利用権という権利を持っています。

共用部分は、専有部分以外の建物や付属設備部分です。法定共用部分と規約共用部分があります。

共用部分の持分は、原則専有部分から切り離して処分（売却や譲渡や担保にいれること）することができません。

共用部分の変更を行う時には、集会で4分の3以上（規約で過半数に変更可）の賛成が必要です。管理に関する決定は集会の決議が必要です。

区分所有法で共用としなければならない壁や柱、階段やエレベーター、廊下などを法定共用部分と言います。登記できませんが、登記無しでも第三者に対抗できます。

バルコニーやベランダ、玄関扉、窓枠・窓ガラスなども共用部分ですが、専用使用権がある共用部分となります。

本来専有部分ですが、管理人室や集会所など規約で共用部分としている部分を規約共用部分と言います。規約共用部分であることを登記をしないと第三者に対抗できません。

共用部分は区分所有者が全員で共有し、共用部分の持分は、専有部分の床面積の割合によります。

・管理規約によりますが一般的には、持分割合によって管理費・修繕積立金が決められます。

・建物の固定資産税は、専有部分の面積＋共用部分の持分の面積を基に計算されます。

（参考：静岡県三島市のホームページ）https://www.city.mishima.shizuoka.jp/faq000112.html

敷地利用権は、専有部分を所有するために、建物の敷地を利用する権利です。

専有部分の所有権と敷地利用権は、切り離して処分することができません（規約で分離処分が可能となります）。

区分所有者全員で、区分所有建物・敷地・付属設備などを管理するための団体（一般的に管理組合と言う）を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます（区分所有法第3条）。

管理者の選任や解任、規約の設定や変更は、集会の決議によって決定されます。
決議されるためには、議決権を持つ区分所有者たちから一定数の賛成を得なければなりません。

重要度によって、普通決議と特別決議に分かれます。各決議の内容と必要な議決権数は次の通りです。

普通決議：過半数（50%超）で決定

特別決議
－４分の３以上：共用部分の変更、規約の設定・廃止、管理組合法人の設立など
－５分の４以上：建替え

議決権は、原則専有部分の床面積の割合によって決まります。

管理者は、年1回は集会を招集しなければなりません。