不動産投資を検討する際、不動産会社から「これくらいの家賃収入が見込めます」「ローンを支払っても毎月プラスになります」といったシミュレーション資料を受け取るかと思います。
こうした資料は、物件そのものの収益性を分かりやすく伝えるために、複雑な税金の計算や将来の経費、価格の変動などをあえてシンプルにして作られていることが一般的です。
しかし、実際に投資をスタートすると、ご自身の「本業の年収」によって税金の額が大きく変わったり、時間の経過とともに修繕費がかかったり、物件の価値が少しずつ変動したりと、手元に残るお金（キャッシュフロー）は毎年変化していきます。
そこで当サイトでは、これから不動産投資を始める方が、ご自身の状況に合わせた「税金」や「経費」、「将来の価格変動」を含めたリアルな数字を自分で確認できる無料シミュレーターをご用意しました。
まずは、お手元のシミュレーション資料の数字を使って、実際にどのような推移になるかを確認してみてください。
ツールの使い方（入力画面の見方）
ツールの入力項目は3つのステップに分かれています。分かる範囲で数字を入力してみてください。
1. 基本データ（ご提案書通りに入力）
お手元の資料に書かれている基本的な数字を入力します。
- 物件価格・借入金額・期間・金利： 購入予定の価格や、想定されるローンの条件を入力します。
- 年間想定家賃（満室時）： 1年間で入ってくる想定の家賃収入です。
- 購入時諸経費： 物件価格とは別に、購入時にかかる登記費用や手数料などの初期費用です。（自動で必要な自己資金の目安が計算されます）
2. ご提案のシミュレーション（比較用）
不動産会社からの提案書に記載されている「見込みの数字」を入力します。
- 提示された年間CF（手残り）： 「毎年これくらいの金額が手元に残ります」と提示されている金額です。
- 10年後の想定売却価格： 10年後に売却する場合の想定価格です。記載がなければ、購入時と同じ価格を入力してみてください。
3. 現実の経費・税金・下落リスク
ここが、実際に投資を運営していく上でとても重要になる項目です。
- 年間の空室・経費： 管理費や修繕積立金、固定資産税、空室になった際の損失などをまとめた年間の経費です。
- あなたの税率： 不動産の利益は、会社員としての給与と合算して税金が計算されます。ご自身の年収に合った税率を選んでください。
- 物件価格の下落リスク・出口の経費率： 建物は年数が経つと少しずつ価値が下がるのが一般的です。また、売却時には仲介手数料などの経費がかかります。
- 減価償却（げんかしょうきゃく）： 建物の購入代金を、何年かに分けて少しずつ「経費」として計上できるルールのことです。ここには建物の価格と、決められた年数（耐用年数）を入力します。
数字を入力したら、一番下の**「ご提案と現実の『ギャップ』を確認する」**ボタンを押してください。
出力結果の見方（不動産投資のリアルな推移）
ボタンを押すと、グラフと表でシミュレーション結果が表示されます。特に注意して見ていただきたいポイントは以下の2つです。
グラフ：手元のお金が減るタイミング（デッドクロス）に注意
グラフには、提案書の想定（緑の点線）と、税金や経費をしっかり引いた現実的な手残り（青と赤の棒グラフ）が表示されます。
ここで一番注意すべきなのが、「手出し（赤字）」が発生するタイミングです。 不動産投資では、最初のうちは「減価償却費（黄色い背景部分）」という大きな経費があるため、税金が安く抑えられます。しかし、この減価償却の期間が終わると、経費が減るため急に税金が高くなります。
その結果、家賃収入だけではローンと税金が払いらえなくなり、自分の貯金からお金を出す（赤字になる）現象が起こります。これを不動産用語で**「デッドクロス」**と呼びます。
もしアラートに「〇年目以降、手出しが発生する可能性が高まります」と表示された場合は、その時期に向けて手元に資金を準備しておくなどの対策が必要です。
比較表：10年後に売却した際の手残り額
一番下の表は、10年後に物件を売却（出口）した際の手元に残るお金の計算です。
シミュレーション上は利益が出るように見えても、売却する時には**「譲渡益税（売却で得た利益にかかる約20%の税金）」や、「仲介手数料（売却価格の約3%）」**といった費用がかかります。また、物件の価格が購入時より下がっている可能性もあります。
表の右端にある**「隠されたギャップ」**を見ると、これらを含めないシンプルな計算と、現実的な経費・税金を差し引いた計算とで、最終的に手元に残る金額にどれくらいの差が出るかが一目でわかります。
最後に：大切な決断をされる前に
いかがでしたでしょうか？ 不動産会社のシミュレーションは、物件の魅力を知るための第一歩として非常に参考になります。しかし、実際に投資をしてリスクを背負うのはあなた自身です。
だからこそ、「税金を含めた手残りはいくらか」「減価償却が終わった後に赤字にならないか」「売却時の経費を引いても利益が残るか」を、ご自身でしっかり確認し、納得した上で決断することが大切です。
「自分でシミュレーションしてみたけれど、この数字で本当に合っているか不安」 「購入を決める前に、第三者のプロの意見も聞いてみたい」
そう思われた方は、ぜひ当方の「セカンドオピニオン」をご活用ください。 私は不動産や金融商品の販売を一切行わない、完全中立な独立系FPです。投資家であるあなたの立場に寄り添い、客観的な数値に基づいて「無理のない資金計画か」「リスクに備えられているか」をアドバイスさせていただきます。
大きなお買い物をされる前に、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
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