路線価の調べ方と評価額の計算方法

路線価とは、相続、遺贈又は贈与により取得した土地にかかる相続税や贈与税の計算をするときの基準になる価格です。毎年7月1日に国税庁が発表しています。

今回は、路線価の調べ方と相続税や贈与税にかかる土地の評価額の計算方法について解説します。

(建物については別の記事にまとめます)

路線価の調べ方

国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表で調べることができます。
(本文中で紹介するページへのリンクはこの記事の一番下に掲載)

(1)まずは、調べたい土地のある都道府県を選択します。

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

(2)次に路線価図を選択します。

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

(3)市区町村、町丁名を選びます。

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

同じ町丁名が複数の地図に跨っている場合は、適当に1つを選び、地図左下「接続図」の数字(ページ数)で地図を移動して、調べたい場所を探します。

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

(4)土地の位置が赤い四角部分とすると、路線価は<215F>です。

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

”215”は、1㎡当りの金額で千円単位で表示されています。215,000円/㎡ということです。
F“は、借地権割合で、A=90%からG=30%まであります。A,B,Cと進むごとに10%ずつ減っていきます。Fは、40%ということになります。路線価図の上段に表が掲載されています。

借地権割合は、この土地を借りたり、貸したりしている場合の計算に使います。

計算方法

(4)の図を使って計算します。
面積:150㎡(15m×10m)
路線価:215F

路線価 × 補正率 × 面積
215,000 × 1.00 × 150㎡
32,250,000円(3,225万円)

面積は、登記上の面積を使用しますが、実際と明らかに異なるようならば測量をやり直さなくてはいけません。

補正率

計算例では、補正率1.00として計算しましたが、土地の形や位置、道路との接し方によって
評価額が上がったり下がったりします。その上げ下げを数値にしたのが補正率です。

補正率には
奥行価格補正率
側方路線影響加算率
二方路線影響加算率
不整形地補正率
間口狭小補正率
奥行長大補正率
がけ地補正率
といったものがあります。

路線価が無いとき

(1)路線価が無い道路にのみ接している土地
特定路線価設定申出をすることで、特定路線価を設定してもらえます。

(2)路線価図に載っていないときは評価倍率表

出典:国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表:https://www.rosenka.nta.go.jp/

倍率は、路線価図左の倍率表で調べます。
この倍率に固定資産税評価額を掛け算して求めます。

全国地価マップ

全国地価マップ(一般財団法人資産評価システム研究センター)を使って、相続税路線価を探すこともできます。
探し方は、国税庁の路線価図よりも簡単で、さらに
相続税路線価、固定資産税路線価等、地価公示価格、都道府県地価調査価格を地図上で探すことができます。

小規模宅地の場合の減額

亡くなった人などが、事業や住まいなどとして使っていた土地で
一定の事業用の土地 400㎡
一定の居住用の土地 330㎡
一定の貸付用の土地 200㎡

までの部分(小規模宅地)については、次の割合が減額されます。

居住用・事業用 80%
貸付用 50%

3,225万円の評価が買うだった宅地が居住用の場合、要件を満たせば、3,225万円n80%である2,580万円が減額されて、評価額は645万円となります。

いずれも一定の要件を満たすことが必要で、減額を受けるためには相続税申告書の提出が必要です。詳しくは別の記事で記述します。

おわりに

相続や贈与の土地の評価額を調べたいときには路線価図で路線価を調べて、面積をかけて計算する方法を紹介しました。
消化したのは簡潔な計算法ですが、相続税申告時には、複雑で細かい計算が必要です。
正確な計算は税理士さんにお任せするとして、相続を考える土地所有者さんやこれから相続・贈与を受けようとする方々は、評価額がこれくらいだから相続税(贈与税)はだいたいいくらだな、という目安を知るためにこの記事くらいのことを知っておけば良いと思います。

出典・参考ページへのリンク

財産評価基準書路線価図・評価倍率表(国税庁)
https://www.rosenka.nta.go.jp/

補正率表(国税庁HP)
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

特定路線価設定申出書(国税庁HP)
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-09.htm

全国地価マップ(一般財団法人資産評価システム研究センター)
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

小規模宅地等の特例(国税庁HP)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

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