1物件目(はじめて)の収益不動産の探し方と見極め方

1軒目の収益用不動産の探し方と見極め方

Youtube、ブログ、書籍、セミナーと不動産投資の情報が溢れ、ほとんどの人の知識格差がない状態になっています。これから投資を始めようとする人にとっては情報がありすぎて、最初の1件目に迷うのではないでしょうか。

(不動産とは無関係の)経営者・個人事業主の経営相談にのる仕事もしているのですが、たくさんの経営者を見てきて、楽な方法、最短ルート、効率的な方法、失敗しない方法などを人に聞いて回ってあれこれ手出しする人より、一つに絞ったり、面倒なことを地道にコツコツやったりするのが結局結果を出す近道で、コツコツ続けることが事業の差別化(強み)にもなっていたりもします。

ということで、この記事では、不動産投資家、不動産賃貸業の経営者として、地道にコツコツやりたい人の一歩目となる基本的な収益不動産の探し方を紹介します。

インターネットの不動産情報サイト

まずは、数多ある不動産情報サイトは、条件を決めて隈なくチェック。

投資用不動産・賃貸不動産として、まとまった不動産情報があるのは次のサイト。
楽街、健美家、LIFUL HOMES、atohome、不動産ジャパン・福岡の場合はふれんず、不動産連合隊など。特定の地域に強そうだなという不動産屋さんを見つけ、そこに問い合わせてみるのが良いでしょう。

ポータルサイトへの物件登録は、不動産屋さんが人手とお金をかけて行っています。全物件がすべて公開されていれば、適正な価格で取引されるのでしょうが、そうなる気配はありません。業者間の流通サイトであるREINSは存在していますが、登録義務があるのは、専任媒介契約か専属専任媒介契約だけ。一般媒介はREINS登録は任意なので、ほとんど載っていません。一般媒介の物件も義務化してくれれば、不動産業界も透明化が増し、流通も活発になると思います。

ということで、表に出ている物件は、基本掘り出し物はないという前提で考えます。もちろんあれば、すぐに行動を起こしますが、みんなが良いと思う物件はみんないいと思いますし、みんながいいと思えば、値段は吊り上がることでしょう。

ただし、売主の事情で急いで売らないといけないなどの事情で掘り出し物が出てくることがあります。

だから、ネット上ではポンコツ物件でも実際に見に行って、手を加えたり、自分の得意分野を活かせば価値をあげられそうだ、というのが本当の掘り出し物になります。

不動産屋のことを千三つ屋と呼ぶように、そもそも不動産で運命の物件と出会える確率はかなり低いので、探し続けましょう。

見に行くだけで何度も何度も不動産屋さんを連れまわしていると、不動産屋さんとの良い関係が築けません。1次的な判断のための見学は自力で。それを繰り返して、土地勘と相場観(売買価格と家賃どちらも)を養いましょう。

とにかく現地を見ること、これ、大事です。

サイトの使い方・物件の選び方

事前に定めた基準で物件を探します。

基本は、地域・金額・広さ・構造を絞り込み探します。

1次(図面・調査)
2次(現地)
3次(敷地・建物内部調査・詳細資料が必要なもの)

2-3段階で絞り込んでいくとよいでしょう。

1次の段階で面倒な資料を要求してしまうと、買わない時は嫌われます。レントロールと図面、できれば固都税評価額まで入手。

1次の段階でローンの仮条件出してもらえそうなら出しておく。

1-2次パスすれば、条件付けて買付証明書を出すくらいの基準を設定しておけばいいと思います。

実質利回り

ネットに掲載されている利回りは表面利回りで、かつ想定利回りのことがあるので、家賃はレントロールを管理会社から入手して、空室の家賃相場はポータルサイトで調べましょう(SUUMOの見える賃貸経営、HOMESの賃料設備相場チェッカー)。

物件情報サイトに掲載されている家賃は、募集家賃であるので、実際は8-9掛け(時期とか地域とか築年によります)で想定しておくと堅いでしょう。

ただし、福岡含む地方都市は、物件の情報量が少なく偏りがあり、適正な相場ではないことがあります。(家賃や賃貸の入居者探しの難易度は、その地域の(賃貸をやっている)不動産業者さんに聞くのが確実です。)

キャップレート

家賃が出たら、そこから費用を引き、見込の収支を計算します。これがNOIです(営業純収支)。営業純収支の取得価格に対する割合が実質利回りです。キャップレートとも言います。(NOIから資本的支出(修繕費)を引いたNCFを使うこともあります)

キャップレートの基準を持っておくと、比較が簡単です。

地域のキャップレート相場は、事前に調べておきます。REITは、保有している物件の取得価格や最新の鑑定価格で算出したキャップレートを公表しているのでそれを使いましょう。

REIT物件のキャップレートは5%前後(福岡市の場合)です。比較したREIT物件よりリスクが高いと思うなら、7-8%程度は実質利回りで求めていけばいいし、低いと思うなら3-4%で買えばいいわけです。

入居者のイメージを持つ

不動産投資は経営だ。

人口は減り、高齢化進み、都市はコンパクトになってくきます。そこに新型コロナで働き方や生活が大きく変化しています。
賃貸物件の勝ち負けははっきりとしてくる(すでに二極化)と思われます。
地下鉄沿線の駅近であれば、価値は大きく落ちないでしょうが、得られるリターンは小さくなります。ローリスクローリターンです。

それなりのリターンを求めるなら、ぱっと見難しそうな物件です。
そのような物件に手をだすなら、物件の見極め(客=入居者を呼べる物件なのかどうか)、管理会社選びが重要です。
ただ作って売るだけ、不動産会社任せではこれからは厳しくなるのではないでしょうか。経営だと思って取り組むのが良いと考えます。

不動産の種類

不動産の種類についての注意点。戸建への投資を検討している場合は、新築・中古戸建だけでなく、土地も探します。土地の中には古家ありとなっていることがあります。そのままでは使えない物件だが、コスト掛けずにリフォーム・リノベできればお宝物件に代わる可能性がありますが、周知の方法で競合多いのでそのつもりで臨みましょう。しばらく余っている場合は、致命的な欠陥等がある可能性があるので慎重に見極めましょう。

<続く>

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