不動産投資のイールドギャップ

投資指標の1つであるイールド・ギャップについて解説。
投資利回りと長期金利との差をイールド・ギャップ(yield gap)と言います。
株式や債券などの金融商品の場合は、イールド・スプレッド(yield spread)を使います。

ちなみに
イールド(yield)とは、投資における収益、利回り
ギャップは、割れ目・裂け目、ずれ
スプレッドは、広がりや幅、という意味です。

不動産投資におけるイールドギャップ

不動産投資においては、実質(NOI)利回りとローンの金利との差で表すことが多いです。

イールドギャップ = NOI利回り – 借入金の金利

【例】
取得価格1億円、家賃800万円、費用200万円、借入金金利2%

NOI=800万円-200万円=600万円

NOI利回り=600万円 ÷ 1億円 =6%

イールドギャップは、
6%-2%=4%となります。

ただし、イールドギャップの数字自体は、
ローンの元本返済や借入比率(LTV)など考慮されていないので意味がないものです。

あくまで自分が投資する際、何%であれば購入するのか判断するための数字で、
2%なら2%、5%なら5%と自分で決めた基準を満たせば買う、といったように投資する判断に使うわけです

キャッシュフローに合わせる

意味がない数字だと述べましたが、キャッシュフローにするとまだ使える数字になります。

上の例で借入金が8千万円、元金均等返済の場合で実際の支払額を出してみます。
1年目の支払利息は、約156万円
1年間の元本返済は約400万円です。

金利は2%ですが、556万円を投資総額で割ると5.56%です。

元本一括返済でない限り、元本は減っていくので支払利息も減っていくし、
借入額が取得価格の80%なので、4%(元本)+2%(金利) × 80%(借入率LTV)

5.56%を金利相当として、イールドギャップを求めると
6%-5.56%=0.44%となります。

1年で残る現金の取得価格(投資総額)に対する割合ということです。
残る現金の割合ですから、マイナスになるとお金が減る、プラスならお金が増えるということです。

返済まで考慮すると、しっかりと計算しなければならず、手間と時間がもったいないので
1次判断をするための投資指標なら、キャップレート(実質利回り)で良いです。

キャップレートであれば、JREITのキャップレートを参考にすることができます。

基準はいくら?

投資判断する時の指標として使うわけですから
基準を持っておかないといけません。

人の基準を参考にしてもよいですが、
期待する利回りや、リスクをどれくらい見込むかは人それぞれです。

複数物件でシミュレーションしてみて(実際に投資を重ねて)
自分が狙うリターンの時のイールドギャップを計算します。

そのイールドギャップを基準にすれば良いでしょう。

まとめ

イールドギャップ = NOI利回り – 借入金の金利

投資判断するための指標、数字自体に意味はないので自分で基準を決めておく。
キャッシュフローの率として出すのであれば、数字としての意味は出てくるが
投資の1次判断としては、手間がかかる。
判断基準ならばキャップレートで充分。

私の考え方をまとめています。この指標の使用や投資判断は自己責任でお願いします。

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