投資指標の1つであるイールド・ギャップについて解説。
投資利回りと長期金利との差をイールド・ギャップ（yield gap）と言います。
株式や債券などの金融商品の場合は、イールド・スプレッド（yield spread）を使います。
ちなみに
イールド（yield）とは、投資における収益、利回り
ギャップは、割れ目・裂け目、ずれ
スプレッドは、広がりや幅、という意味です。
不動産投資におけるイールドギャップ
不動産投資においては、実質（NOI）利回りとローンの金利との差で表すことが多いです。
【例】
取得価格1億円、家賃800万円、費用200万円、借入金金利2%
NOI＝800万円－200万円＝600万円
NOI利回り＝600万円 ÷ 1億円 ＝6%
イールドギャップは、
6%－2%＝4%となります。
ただし、イールドギャップの数字自体は、
ローンの元本返済や借入比率（LTV）など考慮されていないので意味がないものです。
あくまで自分が投資する際、何%であれば購入するのか判断するための数字で、
2%なら2%、5%なら5%と自分で決めた基準を満たせば買う、といったように投資する判断に使うわけです
キャッシュフローに合わせる
意味がない数字だと述べましたが、キャッシュフローにするとまだ使える数字になります。
上の例で借入金が8千万円、元金均等返済の場合で実際の支払額を出してみます。
1年目の支払利息は、約156万円
1年間の元本返済は約400万円です。
金利は2％ですが、556万円を投資総額で割ると5.56%です。
元本一括返済でない限り、元本は減っていくので支払利息も減っていくし、
借入額が取得価格の80%なので、4%（元本）＋2%（金利） × 80%（借入率LTV）
5.56%を金利相当として、イールドギャップを求めると
6%-5.56%＝0.44%となります。
1年で残る現金の取得価格（投資総額）に対する割合ということです。
残る現金の割合ですから、マイナスになるとお金が減る、プラスならお金が増えるということです。
返済まで考慮すると、しっかりと計算しなければならず、手間と時間がもったいないので
1次判断をするための投資指標なら、キャップレート（実質利回り）で良いです。
キャップレートであれば、JREITのキャップレートを参考にすることができます。
基準はいくら？
投資判断する時の指標として使うわけですから
基準を持っておかないといけません。
人の基準を参考にしてもよいですが、
期待する利回りや、リスクをどれくらい見込むかは人それぞれです。
複数物件でシミュレーションしてみて（実際に投資を重ねて）
自分が狙うリターンの時のイールドギャップを計算します。
そのイールドギャップを基準にすれば良いでしょう。
まとめ
イールドギャップ ＝ NOI利回り – 借入金の金利
投資判断するための指標、数字自体に意味はないので自分で基準を決めておく。
キャッシュフローの率として出すのであれば、数字としての意味は出てくるが
投資の1次判断としては、手間がかかる。
判断基準ならばキャップレートで充分。
私の考え方をまとめています。この指標の使用や投資判断は自己責任でお願いします。
