ワンルームマンション投資で失敗しないためには<2020年>

不動産投資といえば、少ない元手に融資をテコに大きな投資を行い、利回りとローン金利の差額を元本返済に充て、残ったキャッシュを元手に他の物件へ再投資という流れで資産と収益を増やしていくことが魅力ですが、ワンルーム投資は、一戸ではキャッシュフローがでにくいので、二戸目、三戸目と増やしていくまでに我慢が必要となります。

最近はワンルームマンション投資はダメだという意見の方が多いように感じるのですが、「今始めると」失敗するのであって、ワンルーム投資で成功するためには何が必要なのか、どのタイミングで始めるのがいいのかを考えてみたいと思います。

ワンルーム投資のメリット

まずワンルーム投資の良いところです。

・総額で数百万円から始められる=少ない初期投資で始められる。
・管理の手間が少ない。
・入居中の費用負担小さい。
・割安で買うとキャピタルゲインが狙える。

限定的

・流動性高い?
立地や景気にによるのかと思います。

・節税効果がある・生命保険の代わりになる
節税だけを説明されたら効果があるように見えるし、生命保険の代わりとなる部分だけを比べたらそうなるかもしれませんが、全体で見るとメリットにならない(ことが多い)です。
節税と保険については以下の記事も参考にしてください。関連記事
不動産投資の節税は嘘?本当?
「不動産投資は生命保険になる」は嘘?本当?。

ワンルームのリスク

・入居者の回転が早いと、現状回復費がかさむ。
・修繕積立金、管理費のコントロールができない(自分が管理組合の役員になって努力すれば抑えられるかも)
・老朽化したときの建替えや売却が困難
・(ワンルームに限ったことではないが、)空室・滞納・事故リスクあり

キャッシュフローを確認

実際に福岡で募集されていた投資用の物件を使って、ワンルームのキャッシュフロー(資金繰り)を計算します。費用・固定資産税等は、正確な額がわからないので、大まかな金額をいれています。
ケース1

【取得】
物件価格:1820万円
修繕積立金基金:20万円
諸費用:110万円★
新築で仲介手数料無しとして物件価格の6%程度
不動産取得税 20万円★
合計:1,970万円
うちローンで1,700万円

諸費用と頭金(物件価格の2割分)を自己資金で投入し、残りはローン。
ローン借入条件は、金利3.0%、返済期間35年返済。
元利均等返済のとき、毎月の返済額の元利合計は約6.6万円

【毎月のキャッシュフロー】
<収入(1年分)>
新築募集賃料、年78万円

<支出(1年分)>
管理費・修繕積立金 年9万円
固都税 年6万円
ローン返済 79万

<毎月の収支>
▲16万円(月々1.3万円の赤字)

空室率(期間)、原状回復費・修繕費、経年の賃料減少(平均で築年数1年ごとに1%程度家賃水準は下がっていく)、サブリースなら割引料も考慮しなければならないので、さらに赤字は膨らむことになります。

管理費や修繕積立金も増額となる可能性もあります。
ケース2
とある大手企業の広告です。

ワンルームマンション投資はダメ

資金繰りは、マイナスです。正直だと思います。

いずれの物件も、インカムゲインを得るという不動産投資の魅力はないということになります。

節税効果

不動産所得の赤字と給与所得とを通算することで、給与から納めた所得税が還付される節税効果は要注意です。

そもそも所得税や住民税は、稼ぎから必要経費を引いた所得(≒利益)に対して発生します。

税金が還ってくるってことは、それ以上に利益が減ったと言うことです。

給料の税率が10%のとき10万円戻ってきたとすると、利益が100万円以上減っていることになります。

1年目は、取得費用で大き目の赤字が出る可能性があります。

2年目以降は空室が長く続かない限りは赤字になりません。空室ということは家賃も当然ゼロなので節税も吹き飛ぶ資金繰りのマイナス状態です。

サブリースがある

サブリースで空室が0になるリスク回避できます。しかし、サブリース会社の家賃が下がるリスクがあります。

サブリース会社は、家賃相場の9割前後であなたから部屋を借り、入居者を探してきて相場並みの家賃を得ています。

築年サブリース会社は利益が減ります。

キャピタルゲイン

安く買い、高く売れれば売却益が得られます。売却益をキャピタルゲインとも言います。

福岡市の地下鉄呉服町エリアのワンルームマンションの売買の平均単価の推移を載せています。

徒歩10分圏内、新築、築10年内、築10年超で分けてみました。

福岡・呉服町歩10分内、新築㎡単価

中古築10年以内の㎡単価

例えば、2010年に投資目的で平米辺り58万円で新築マンション購入。

2018年不動産価格の上昇が続いたので売却を検討。売却益はいくらくらいでなりそうでしょうか?

築10年以内のグラフで2018年は約58万で取引されていることがわかります。購入時と同じ金額ですから売却益は0円です。

新築60万円をさらに持ち続けた場合どうなるでしょうか。

過去14年間を見る限りは最も高い時期でも平米単価43-4万円です。売却益はのぞめそうにありません。

ただこの表、上の2つにくらべて値動きが大きいです。2012年頃までに仕込み、2018年頃に売却すれば2倍以上になっています。

売却益を得られる可能性があるのは築古のマンションと言えそうです。この時期はアベノミクス、超金融緩和で個人の不動産投資にお金がまわってきたことが高騰に繋がっているので今後も同じことが起きるとは限りません。

まとめ

全体としては、ワンルームマンションはインカムゲインが出にくく売却益も出にくいので旨味が少なくおすすめできません。

やるなら中古で少額でキャッシュフローがプラスになる物件を複数持つのが良いです。

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